WEG-TelegrammVideoüberwachung einer Tiefgarage ist rechtswidrig
Auch wenn es mehrfach zu Diebstählen in der Tiefgarage einer Eigentümergemeinschaft gekommen ist, dürfen die Wohnungseigentümer keine Videoüberwachung in ihrer Garage beschließen, entschied das Landgericht München aktuell im November 2011.
In der Vergangenheit kam es in der Tiefgarage einer großen Wohnungseigentumsanlage wiederholt zu Diebstählen. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer beschloss daraufhin auf einer Eigentümerversammlung, die Garage in allen Etagen durch eine Videoanlage zu überwachen. Die Aufzeichnungen sollten nur mit einem ausschließlich dem Hausverwalter bekannten Code zugänglich sein und jeweils nach 3 Tagen gelöscht werden. Gegen diesen Beschluss reichte ein Wohnungseigentümer, dessen Familie auf dem eigenen Parkplatz lediglich Fahrräder abstellte, Anfechtungsklage ein. Der anfechtende Eigentümer machte geltend, dass er sich durch die Kameraüberwachung in seinem Persönlichkeitsrecht beeinträchtigt fühlte.
Die Münchener Richter gaben ihm Recht und werteten den Beschluss als rechtswidrig. Laut dem Gericht standen sich das Persönlichkeitsrecht des anfechtenden Eigentümers und die Eigentumsrechte der übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft gegenüber. Die beschlossene Videoüberwachung der Garage stellte jedoch nach Ansicht der Richter eine erhebliche nicht hinnehmbare Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts des Wohnungseigentümers dar. Bei der Videoüberwachung würde eine visuelle Kontrolle jeden Garagennutzers dokumentiert und würde dazu führen, dass Garagennutzer sich in der Tiefgarage nicht mehr unbeobachtet bewegen können. Dieser erhebliche Eingriff in das Persönlichkeitsrecht war nicht durch das Interesse der anderen Eigentümer am Schutz ihres Eigentums gerechtfertigt. Die Richter waren der Ansicht, dass eine Schutzwirkung auch durch mildere Mittel, etwa durch das Aufstellen von Attrappen und Warnschildern, erreicht werden könnte (LG München I, Beschluss v. 11.11.11, Az. 1 S 12752/11 WEG).
Von Marc Popp | 13.Dezember 2011
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Bei Umstellung auf Fernwärme reicht Mehrheitsbeschluss aus
Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft über die Umstellung von einer Ölheizung auf Fernwärme kann eine modernisierende Instandsetzung gemäß §§ 21 Abs. 3, 22 Abs. 3 WEG darstellen. In diesem Fall ist er als Mehrheitsbeschluss zulässig, wie das Landgericht Nürnberg-Fürth in einem wichtigen Urteil betonte.
Ein Wohnungseigentümer hatte einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss seiner Eigentümergemeinschaft über die Umstellung der 30 Jahre alten Ölheizung auf Fernwärme angefochten. Er war der Ansicht, dass der beschlossene Umstieg auf Fernwärme einen Beschluss über eine Modernisierungsmaßnahme darstellte und deshalb gemäß § 22 Abs. 2 WEG die Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Eigentümer erforderte.
Die Anfechtungsklage hatte keinen Erfolg. Das Gericht urteilte, dass der Umstieg auf Fernwärme bei einer erneuerungsbedürftigen Ölheizung eine modernisierende Instandsetzung darstellen kann. Über diese dürfen die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen. Die modernisierende Instandsetzung darf in diesem Fall auch über eine bloße Reparatur hinausgehen. Voraussetzung dafür ist aber, dass die Erneuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung gegenüber dem früheren Zustand darstellt. Entscheidend ist dabei die Funktionsfähigkeit der bisherigen Anlage und das Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand der geplanten Maßnahme und dem zu erwartendem Erfolg. Die geplante Maßnahme muss letztendlich eine technische und wirtschaftliche Verbesserung ergeben (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 28.07.10, Az. 14 S 438/10).
Von Marc Popp | 12.Dezember 2011
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Klage wegen Beschädigung von Sondereigentum ist gegen die Eigentümergemeinschaft zu richten
Das Frankfurter Landgericht legte in einem wichtigen Beschluss den richtigen Adressaten für eine Klage wegen Beschädigung von Sondereigentum fest.
Zuvor ließ eine Eigentümergemeinschaft ihr Gemeinschaftseigentum instand setzen. Bei dieser Maßnahme verursachten die beauftragten Handwerker Schäden im Badezimmer eines Wohnungseigentümers. Daraufhin machte der betroffene Wohnungseigentümer in der nächsten Eigentümerversammlung Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinschaft geltend. Die übrigen Wohnungseigentümer wiesen aber seinen Antrag per Beschluss zurück. Nun reichte der Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer ein.
Ohne Erfolg! Für die gerichtliche Durchsetzung eines Schadensersatzanspruches gemäß § 14 Nr. 4 WEG war die Klage zwingend gegen die Eigentümergemeinschaft als Ganzes zu richten, nicht gegen die übrigen Eigentümer. Allerdings war es nicht erforderlich, dass der geschädigte Wohnungseigentümer zuvor seine Schadensersatzansprüche zum Gegenstand einer Eigentümerversammlung machte. Soweit seine Schadensersatzansprüche nicht bereits verjährt waren, hatte der zunächst erfolglose Wohnungseigentümer noch die Möglichkeit, die Eigentümergemeinschaft zu verklagen. Für die unzulässige und erfolglose Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer musste er jedoch erst einmal die Kosten tragen (LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 17.05.11, Az. 2-9 S 54/10).
Von Marc Popp | 6.Dezember 2011
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Balkon ist Sondereigentum: Kein Sondernutzungsrecht möglich
Ein einer Eigentumswohnung vorgelagerter Balkon ist Bestandteil dieses Sondereigentums. Aus diesem Grund kann an ihm kein Sondernutzungsrecht für den Eigentümer der angrenzenden Wohnung bestellt werden, stellte das Oberlandesgericht München fest.
Ein Grundstück mit einem Haus war in Wohnungseigentum aufgeteilt worden. So entstanden 2 Sondereigentumshälften, bestehend aus den in einem Aufteilungsplan bezeichneten Räumlichkeiten. Nach der Gemeinschaftsordnung sollte dem Eigentümer der im Aufteilungsplan bezeichneten Einheit 1 das Recht auf die alleinige Nutzung des angrenzenden Balkons zustehen. Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung des „Sondernutzungsrechts“ mit der Begründung, dass es sich bei dem Balkon um Sondereigentum handle.
Zu Recht! Das Sondernutzungsrecht war nicht eintragungsfähig. Ein Sondernutzungsrecht kann nämlich nur an Gemeinschaftseigentum begründet werden. Es handelte sich bei dem Balkon aber um Sondereigentum. Eine ebenerdige Terrasse kann zwingend Gemeinschaftseigentum darstellen. Da nach der Rechtsprechung aber ein Balkon als ein durch eine Brüstung begrenzter Raum sondereigentumsfähig ist, ist ein Sondernutzungsrecht nicht möglich. Zudem ergab auch die durch das Gericht vorgenommene Auslegung der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans, dass der Balkon zu Sondereigentum erklärt worden war (OLG München, Beschluss v. 23.09.11, Az. 34 Wx 247/11).
Von Marc Popp | 28.November 2011
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Eigentümer und Mieter können wegen unzulässiger Nutzung haften
Die Nutzung von Sonder- oder Teileigentum als Wohnraum ist unzulässig, wenn in einer Teilungserklärung eine Nutzung als Abstell- bzw. Hobbyraum vorgesehen ist und außerdem die baulichen Voraussetzungen für eine Nutzung als Wohnraum nicht vorliegen. Dies entschied das Oberlandesgericht in Frankfurt im Juli 2011.
Eine Wohneigentumsanlage bestand aus 30 Wohnungen und zusätzlichem Sondereigentum im Untergeschoss. Hier befanden sich drei Räume und ein Abstellraum. Diese Räume wurden vom Eigentümer mit einem Duschbad und einer Küche versehen. Die Deckenhöhe in diesen Räumen betrug lediglich zwischen 2,34 m und 1,84 m. Der Eigentümer hatte die Räume im Jahr 2006 als ,,Wohn-Büro“ erworben und sie anschließend vermietet. Das zuständige Amtsgericht verurteilte den Eigentümer einige Jahre später die Nutzung als Wohnraum zu unterlassen. Gegen diese Entscheidung rief der Eigentümer das übergeordnete Gericht an.
Ohne Erfolg! Der Eigentümer war nicht berechtigt, die streitgegenständlichen Räume als Wohnraum zu nutzen. Nach Auslegung der Teilungserklärung kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass eine Wohnnutzung nicht gestattet war. Die Wohnnutzung störte und beeinträchtigte die übrigen Hausbewohner zudem mehr als eine Nutzung als Hobby- und Abstellraum. Abgesehen davon stand die Raumhöhe wegen der unabdingbaren baurechtlichen Vorschriften ebenfalls der Wohnnutzung entgegen. Wegen des Mietverhältnisses konnten Mieter und Eigentümer als Störer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden (OLG Frankfurt, Beschluss v. 27.07.11, Az. 20 W 319/08).
Von Marc Popp | 22.November 2011
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Verbot von Hunde- und Katzenhaltung mit Ausnahme vorhandener Tiere ist möglich
Dies entschied das Oberlandesgericht in Frankfurt im Januar 2011. In einer Wohneigentumsanlage beschloss die Mehrheit der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft eine neue Hausordnung. Das Halten von Hunden und Katzen sollte zukünftig nicht gestattet sein. Für bereits vorhandene Haustiere dieser Gattungen sollte die Haltung bis zu deren Tod erlaubt sein. Eine Wohnungseigentümerin beabsichtigte ihre Eigentumswohnung zu vermieten. Sie kündigte dem Hausverwalter an, dass eine alleinstehende Frau mit zwei Kindern und einem Hund einziehen werde. Als die Eigentümergemeinschaft die Mieterin aufforderte die Hundehaltung zu unterlassen, berief sich die vermietende Wohnungseigentümerin darauf, dass der Beschluss nichtig sei.
Ohne Erfolg! Die Eigentümergemeinschaft war zur Aufstellung einer Hausordnung mit derartigem Inhalt gemäß § 21 Abs. 3 und 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) befugt. Ein Mehrheitsbeschluss einer Eigentümergemeinschaft, der Hunde- und Katzenhaltung in einer Wohnanlage generell verbietet, ist grundsätzlich möglich. Der streitgegenständliche Beschluss stellte wegen der davon ausgenommenen in der Anlage lebenden Tiere auch keinen Verstoß gegen das Gleichbehandlungsverbot dar. Dass ein generelles Haustierhaltungsverbot durch einen Mehrheitsbeschluss einer Eigentümergemeinschaft möglich ist, wurde zwar vom OLG Saarbrücken verneint. Dies war im entschiedenen Rechtsstreit jedoch nicht relevant, weil nur ein Hunde- und Katzenhaltungsverbot und kein generelles Haustierhaltungsverbot in der Hausordnung beschlossen wurde (OLG Frankfurt, Beschluss v. 17.01.11, Az. 20 W 500/08).
Von Marc Popp | 21.November 2011
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Nachbarliches Bauvorhaben: Nur Eigentümergemeinschaft kann dagegen vorgehen
Nicht Wohnungseigentümer, sondern nur eine Eigentümergemeinschaft ist berechtigt, gegen ein Bauvorhaben auf einem Nachbargrundstück vorzugehen, wenn mögliche Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums zu erwarten sind.
Die Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft wandten sich gegen ein auf einem Nachbargrundstück genehmigtes Bauvorhaben. Die erteilte Baugenehmigung hatte für das Nachbargrundstück ein 3-geschossiges Gartenhaus genehmigt. Erstmalig sollte nun ein bisher unbebauter Bereich des Nachbargrundstücks bebaut werden. Die Wohnungseigentümer von nebenan befürchteten, dass ihr Gemeinschaftseigentum durch das Bauvorhaben beeinträchtigt wird.
Das Berliner Verwaltungsgericht verneinte jedoch erst einmal die Beteiligungsfähigkeit der Wohnungseigentümer in dem Gerichtsverfahren. Nur die Eigentümergemeinschaft war berechtigt, Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums gegen das Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück geltend zu machen. Denn der betroffene Teil der Wohneigentumsanlage gehörte als gemeinschaftliches Eigentum allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft. Deshalb war die Beeinträchtigung des Grundstücks durch die genehmigte Bebauung des Nachbargrundstücks auch nur von der Eigentümergemeinschaft einklagbar (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss v. 04.08.11, Az. 10 S 7.10).
Von Marc Popp | 15.November 2011
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Eigentümergemeinschaft hat großes Ermessen bei Änderung der Kostenverteilung
Selbst wenn ein Wohnungseigentümer, der bisher wenig Hausgeld zahlen musste, durch einen neu beschlossenen Kostenverteilungsschlüssel stärker belastet wird, ist eine solche Änderung zulässig. Eigentümergemeinschaften haben ein großes Ermessen bei der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, wenn dies zu mehr Gerechtigkeit führt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im September 2011.
Zuvor hatte ein Teileigentümer einen Beschluss seiner Eigentümergemeinschaft angefochten, mit dem der Kostenverteilungsschlüssel für einzelne Kostenarten geändert wurde. In der Teilungserklärung war der Miteigentumsanteil von Teileigentümern niedriger angesetzt als der von Wohnungseigentümern. Auf der Eigentümerversammlung des Jahres 2009 fasste die Gemeinschaft deshalb den Beschluss, dass die Kosten für einzelne Kostenarten in Zukunft nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der Fläche der jeweiligen Eigentumseinheiten verteilt werden sollten. Hierdurch sollte die Ungleichbehandlung von Teil- und Wohnungseigentümern korrigiert werden. Hinsichtlich anderer Kosten verblieb es bei der bisherigen Regelung.
Die Anfechtungsklage war ohne Erfolg. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für einzelne Kostenarten durch den Beschluss der Eigentümerversammlung war rechtmäßig. Gemäß § 16 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) darf der Kostenverteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss geändert werden, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Bei der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hat die Eigentümergemeinschaft einen weiten Ermessensspielraum, wenn die Änderung nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung einzelner Gemeinschaftsmitglieder führt. Eines sachlichen Grundes für eine Änderung bedarf es nicht. Vorliegend war die Umstellung des Kostenverteilungsschlüssels nicht zu beanstanden. Die Änderung führte zwar zu einer erheblichen Mehrbelastung des klagenden Teileigentümers, aber gleichzeitig zu mehr Gerechtigkeit (BGH, Urteil v. 16.09.11, Az. V ZR 3/11).
Von Marc Popp | 7.November 2011
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Verwalterbestellung für mehr als 5 Jahre ist nur teilnichtig
Wenn ein Verwalter für mehr als 5 Jahre bestellt wird, ist dieser Beschluss nur dahingehend teilnichtig, soweit die höchst zulässige Bestelldauer überschritten wurde, so das Urteil des Amtsgerichts Biedenkopf.
Eine Eigentümergemeinschaft beschloss in einer Versammlung die wiederholte Bestellung des bisherigen Verwalters für einen Zeitraum von 5,5 Jahren. Der Beschluss wurde mit der Begründung angefochten, dass die maximal zulässige Bestelldauer überschritten sei.
Das Gericht erklärte den Beschluss für teilnichtig. Nichtig war er nur für den Zeitraum, der über die gesetzlich zulässige 5-Jahres-Frist der Verwalterbestellung hinausging. Trotz Verstoßes gegen § 26 Abs. 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) war hier der Wille der Mehrheit der Wohnungseigentümer maßgeblich, den gewählten Verwalter per Beschluss zu bestellen. Die Amtsrichter gingen deshalb von einer zulässigen Bestellung für den gesetzlich erlaubten Zeitraum von 5 Jahren aus, da die Mehrheit der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft bei Kenntnis der Gesetzeslage einen entsprechenden Beschluss gefasst hätte (AG Biedenkopf, Urteil v. 21.02.11, Az. 50 C 332/10).
Von Marc Popp | 31.Oktober 2011
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Grundstücksverkauf: Bindung an ein Vertragsangebot kann 30 Jahre gelten
Das notarielle Angebot auf Abschluss eines Grundstückskaufvertrags kann bis zu 30 Jahre wirksam bleiben, wie das Oberlandesgericht Frankfurt in einem Rechtsstreit urteilte.
Die Eltern eines Grundstückseigentümers hatten 1972 gegenüber ihrer Gemeinde ein Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrags über ihr Grundstück abgegeben. Dies galt für den Fall, dass das Grundstück für Straßenbaumaßnahmen gebraucht würde. Die Gemeinde nahm das Angebot jedoch erst 2004 an. Der nunmehr an dem Grundstück berechtigte Sohn war der Ansicht, dass er zur Eigentumsübertragung an die Gemeinde nicht mehr verpflichtet sei.
Die Frankfurter Richter waren hingegen anderer Ansicht. Zwar lag zwischen dem ursprünglichen Angebot der Eltern und der Annahmeerklärung der Gemeinde ein Zeitraum von über 30 Jahren. Das Angebot der Eltern enthielt jedoch die Regelung, dass das Angebot bis zu einem ausdrücklich zu erklärenden Widerruf wirksam sein sollte. Auch enthielt das vertragliche Angebot der Eltern keinen ausdrücklich beschränkten Zeitraum für die Annahme. Die Eltern des Grundstückseigentümers hatten die gesetzliche Vorschrift des § 147 Abs. 2 im Bürgerlichen Gesetzbuch wirksam außer Kraft gesetzt, wonach eine Annahme innerhalb einer Frist erklärt werden muss. Es oblag also zunächst den Eltern, später deren Sohn, das Angebot aufrechtzuerhalten oder zu widerrufen. Ein Widerruf erfolgte jedoch bis zur Annahme durch die Gemeinde nicht (OLG Frankfurt, Urteil v. 08.09.10, Az. 4 U 286/09).
Von Marc Popp | 24.Oktober 2011
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